Poate unul din cei mai importanți pași când te muți într-o țară străină, dincolo de sursa de venit, este locuința. O locuință bună se găsește greu, după documentări serioase și vizite multe.
Pentru o bună distribuire financiară a veniturilor, specialiștii recomandă ca suma lunară pe care o plătești pentru chirie să nu depășească 30-35% din veniturile tale lunare.
Despre contractul de închiriere a unei locuinţe în Italia
În Italia, legea nr.431/1998 prevede patru tipuri de contracte de închiriere de locuinţe. Cel mai des întâlnit este contractul liber care are o perioadă de cel puțin 4 ani.
Contractul liber
Acest tip de contract este cel mai des folosit și are o durată de cel puţin 4 ani cu posibilitatea de reînnoire pentru aceeaşi perioadă ( 4 + 4 ani). Nu sunt admise perioade mai scurte, chiar dacă părţile ar fi de acord, în acest caz contractul fiind nul. Este permisă în schimb încheierea contractului pe o durată mai mare de 4 ani.
La expirarea primilor 4 ani proprietarul poate refuza reinnoirea contractului doar pentru anumite motive și este obligat să îi aducă la cunoștință chiriaşului intenţia sa cu cel puţin 6 luni înainte prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire. Astfel, proprietarul poate refuza reînnoirea contractului după primii 4 ani în următoarele situații:
– când imobilul închiriat este necesar pentru a satisface exigenţele locative sau profesionale ale proprietarului, ale familiei sale sau ale rudelor sale până la al doilea grad;
– când chiriaşul are la dispoziţie un alt imobil liber şi corespunzător pe raza aceluiaşi oraş;
– când apartamentul este situat într-un imobil care are nevoie de lucrări de restructurare integrală;
– când chiriaşul nu mai ocupă apartamentul închiriat în mod continuu fără un motiv întemeiat sau când proprietarul intenţionează să vândă apartamentul şi nu este proprietarul altor imobile decât eventual cel destinat propriei locuinţe.
Cu excepţia acestor cazuri, contractul de închiriere durează 8 ani, (4 + 4), la sfârşitul cărora se poate întâlni una din următoarele situaţii:
- este posibilă reînnoirea contractului cu modificarea condiţiilor şi clauzelor iniţiale;
- se poate renunța la reînnoirea contractului, raportul dintre cele două părți luând sfârșit.
Oricare decizie s-ar lua, trebuie comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire trimisă cu cel puţin 6 luni înainte de expirarea termenului. Partea solicitată va răspunde în termen de 60 de zile de la data primirii scrisorii. În absenţa unui răspuns sau a unui acord, contractul se va considera încheiat la data expirării acestuia.
De asemenea, poate avea loc reînnoirea tacită a contractului dacă niciuna dintre părţi nu a comunicat celeilalte intenţia de a modifica clauzelor iniţiale sau intenţia de a încheia raportul juridic de închiriere.
Chiriaşul are dreptul, pentru motive întemeiate, de a cere oricând rezilierea anticipată a contractului.
Necesitatea încetării contractului de închiriere trebuie comunicată proprietarului cu cel puţin 6 luni înainte, ceea ce înseamnă că oricum chiriaşul va trebui să plătescă cele 6 luni de chirie deoarece legea nu prevede rezilierea cu efecte imediate.
Contractul trebuie încheiat în formă scrisă şi trebuie să conţină informaţii precise cu scopul de a evita ulterioare litigii între proprietar și chiriaș:
- datele de identificare a părţilor şi a imobilului;
- durata contractului (4+4) şi clauze de reziliere anticipată;
- preţul chiriei şi clauze privind penalităţile de întârziere pentru neplata chiriei la timp;
- stabilirea modalităţii în care se va face plata chiriei;
- valoarea sumei lăsate drept garanţie;
- repartizarea între proprietar şi chiriaş a diverselor cheltuieli şi reparaţii;
- repartizarea cheltuielilor ocazionate de înregistrarea fiscală a contractului;
- clauze privind dreptul chiriaşului de a cesiona contractul, de a subînchiria imobilul, sau de a schimba destinaţia imobilului;
- alte clauze (posibilitatea proprietarului de a vizita imobilul, limitarea responsabillităţii proprietarului pentru prejudicii provocate de chiriaş, etc.).
Ce trebuie să facem după ce am încheiat un contract de închiriere?
Proprietarul trebuie să comunice începerea executării contractului la cel mai apropiat Comisariat de Poliţie, completând un formular.
Tot proprietarul trebuie să plătească taxa de registru în termen de 30 de zile de la încheierea contractului (atenţie, este vorba despre o răspundere solidală, deci dacă nu plăteşte proprietarul, poate fi obligat la plată chiriaşul). Părţile sunt libere să stabilească prin contract care dintre ele sau măsura în care vor plăti amândouă taxa de registru.
Părţile pot încheia, dacă se dorește, un proces-verbal de predare-primire a imobilului şi un alt document care atestă înmânarea unei sume de bani proprietarului cu titlu de garanţie.
Obligaţia proprietarului este aceea de a menţine apartamentul în aceeaşi stare de folosinţă în care se găsea la momentul încheierii contractului.
Proprietarul are obligaţia de a asigura chiriaşului folosinţa bunului închiriat, ceea ce înseamnă că trebuie să facă toate reparaţiile necesare bunei folosinţe a imobilului. În schimb, micile reparaţii cad în sarcina chiriaşului. Deci, toate cheltuielile ordinare trebuie suportate de către chiriaş, iar cele extraordinare de către proprietar.
Cheltuielile care trebuie suportate de către chiriaş, în lipsa unor dispoziţii contractuale diverse sunt:
- cheltuieli cu privire la serviciul de curăţenie;
- furnizarea apei, a energiei electrice, a gazului;
- funcţionarea normală a liftului;
- desfundarea canalizării şi a ţevilor de scurgere;
- alte cheltuieli comune condominiale.
Cheltuielile cu privire la portarul imobilului sunt distribuite în măsura de 90% pentru chiriaş şi 10% pentru proprietar, dacă părţile nu au convenit altfel.
Pe lângă contractul liber, legea italiană prevede alte trei tipuri de contract de închiriere:
- contractul concordat, care are o durată minimă de 3 ani, după care poate fi reînnoit pentru încă 2 ani (3+2);
- contractul tranzitoriu, acest tip de contract nu poate dura mai mult de 18 luni şi ia naştere ca un răspuns la exigenţele cu carcater tranzitoriu ale proprietarilor sau chiriaşilor;
- contractul de închiriere pentru studenţii care au reşedinţa în afara razei localităţii unde studiază, are o durată care nu poate depăşi 3 ani şi se reinnoieşte automat.
Sursa articolului: Omnia Lex – cabinet de avocatură
