Curtea de Casație din Italia: chiria plătită fără a avea un contract de închiriere înregistrat trebuie înapoiată chiriașilor

Curtea de Casație din Italia, printr-o sentință dată în data de 13 decembrie 2016, specifică foarte clar faptul că, sumele plătite de un chiriaș proprietarului unui apartament, trebuie restituite chiriașului, dacă nu există un contract de închiriere înregistrat la Oficiul Fiscal (Agenzia delle Entrate).

Ce se întâmplă atunci când contractul de închiriere nu este înregistrat?

Un contract de închiriere neînregistrat este declarat nul sau inexistent, ca și cum nu ar fi fost semnat niciodată, chiar dacă există o declarație scrisă și semnată între chiriaș și proprietar.

Un astfel de document nu are absolut nicio valoare legală și în caz de neplată a chiriei, proprietarul nu va putea folosi contractul pentru a solicita un ordin judecătoresc de plată împotriva chiriașului, se clarifică în sentința Curții de Casație, nr. 25503, publicată în data de 13 decembrie 2016.

Conform articolului 13 din Legea 431, 9 decembrie 1998, în cazul în care nu există un contract înregistrat la Agenzia delle Entrate, chiriașul poate cere în instanță ca sumele plătite proprietarului de-a lungul timpului, care corespund chiriei, să-i fie înapoiate.

În cazul în care contractul de chirie este înregistrat dar suma plătită de chiriaș este mai mare decât suma specificată în contract, chiriașul poate să ceară în instanță, de asemenea, să-i fie înapoiată diferența sumei plătite în comparație cu cea înregistrată pe contract.

Obligația de înregistrare a contractului de închiriere, responsabilitățile părților și efectele neînregistrării

Legea italiană specifică faptul că obligația de a înregistra contractul de închiriere a unei locuințe aparține proprietarului și, odată cu aplicarea Legii de Stabilitate din 2016, toate costurile de înregistrare trebuie să fie suportate de proprietar.

Contractul de închiriere trebuie înregistrat de către proprietar la Agenzia delle Entrate în maxim 30 de zile de la semnarea acestuia și, în următoarele 60 de zile după înregistrare, proprietarul trebuie să comunice chiriașului, prin documente, că acesta a fost înregistrat.

Cu toate acestea, dacă proprietarul nu efectuează înregistrarea contractului, responsabilitatea fiscală a neplății taxelor cade atât asupra proprietarului și a chiriașului. Cu alte cuvinte, Agenzia delle Entrate va încerca să recupereze impozitele neplătite atât de la proprietar cât și de la chiriaș.

Obligația de plată din partea chiriașului atunci când nu este înregistrat contractul de închiriere sau nu există un contract

Dacă nu există un contract de închiriere sau există un contract semnat dar neînregistrat la Agenzia delle Entrate, prin lege, acest contract este inexistent. Prin urmare, este considerată inexistentă și clauza din contract care impune chiriașului să plătească chiria.

Astfel, chiriașul are dreptul să ceară restituirea tuturor sumelor plătite în acest scop către proprietar pe durata șederii sale în locuința respectivă sau pe perioada în care a locuit fără a avea un contract înregistrat.

Așa cum este specificat în Articolul 2033 din Codul Civil italian, „cine a efectuat o plată nejustificată, are dreptul să ceară restituirea sumelor plătite”.

În acest caz, proprietarul locuinței, în urma cererii în instanță din partea chiriașului, nu va avea de ales decât să înapoieze acestuia suma totală primită pe toată durata închirierii locuinței fără un contract înregistrat.

Pentru a putea recupera o parte din suma înapoiată chiriașului, proprietarul va trebui să dea în judecată chiriașul și să ceară în tribunal ca acesta să-i plătească chiria pentru perioada în care a locuit în imobilul închiriat, însă, suma care trebuie plătită va fi decisă de judecător, care nu va ține cont de suma stabilită de proprietar și chiriaș inițial, ci de valoarea minimă care ar putea fi stabilită prin studierea prețurilor de pe piață.

Ce se întâmplă dacă chiria nu este plătită, când nu există un contract înregistrat la Agenzia delle Entrate?

Un lucru foarte important de menționat, ca urmare a închirierii unui apartament la negru, este acela că, în caz de neplată a chiriei din partea chiriașului, proprietarul nu va putea cere evacuarea apartamentului. Acest lucru se întâmplă pentru că, prin lege, judecătorul poate emite un ordin de evacuare numai în cazul în care există un contract înregistrat care să demonstreze acordul dintre proprietar și chiriaș.

Proprietarul va avea totuși posibilitatea să dea în judecată chiriașul pentru a-i cere să evacueze imobilul, pe motiv că acesta ocupă în mod abuziv locuința, dar fiind vorba de un proces obișnuit în tribunal, durata și costurile acestuia sunt mult mai mari, în comparație cu cererea unui ordin de evacuare.

Ce se întâmplă când chiriașul plătește o sumă mai mare pentru chirie decât cea specificată în contractul înregistrat?

Există și foarte multe cazuri în care contractul de închiriere a unui imobil este înregistrat la Agenzia delle Entrate dar suma specificată în contract este mai mică decât suma pe care chiriașul o plătește proprietarului.

În astfel de cazuri, suma plătită de chiriaș „în plus” față de cea înregistrată în contract se consideră ca fiind plătită „la negru” și, prin urmare, nu este obligatorie. Așadar, legea italiană prevede două posibilități pentru chiriaș, în astfel de situații, amândouă în defavoarea proprietarului:

  • Chiriașul poate să întrerupă plata diferenței de preț la chirie și să plătească doar ceea ce este înregistrat în contractul de închiriere. Proprietarul nu va putea să ceară evacuarea apartamentului, în acest caz, deoarece chiriașul a respectat acordul legal cu acesta plătind suma înregistrată în contract;
  • Chiriașul poate să plătească în continuare suma concordată cu proprietarul, chiar dacă este mai mare decât cea specificată în contract, iar la scăderea contractului poate cere proprietarului, în instanță, în termen de 6 luni de la expirarea contractului, să-i plătească diferența dintre suma înregistrată în contract și cea plătită efectiv, pentru fiecare lună în care au avut loc aceste plăți.

Garanția (caparra) plătită la închirierea unui imobil

Trebuie menționat și faptul că, în caz de închiriere la negru a unui imobil, proprietarul este obligat să înapoieze chiriașului garanția plătită de acesta la închirierea locuinței, plus dobândă. În orice caz, fără un contract de închiriere înregistrat la Agenzia delle Entrate, proprietarul locuinței nu va putea să oprească o parte din garanție sau suma întreagă, pentru a justifica pagube făcute de chiriaș în interiorul imobilului.

Pentru a face asta, proprietarul trebuie să acționeze în judecată chiriașul pentru a recupera pagubele provocate de acesta.

Sursa: La Legge per Tutti

Alte articole care v-ar putea interesa:

 
 
Formația Ritmix din Torino